买方付了50多万元的首付，卖方却迟迟不过户，还把房子抵押给别人！合同中约定房产总价的25%违约金，买方能获法院支持吗？

2019年7月，新罗区的王某、沈某、某中介公司签订《房地产经纪买卖合同》，约定王某以126万余元向沈某购买新罗区某处房产，明确双方付款、按揭、过户等手续，并约定若出现违约，违约的一方应按房产总价的25%向另一方赔付违约金，并承担中介费等。

合同签订后，买方王某先后按约支付沈某50万余元，并支付中介公司服务佣金2.5万元。2021年6月，涉案房产的开发商通知沈某领取涉案房产的不动产权证书。但领证后的沈某并未及时按约将房产过户给买方王某，反而将该房产抵押给第三人并办理了抵押登记。

2021年7月，中介公司向沈某发出催告函，通知其按约协助买方王某办理贷款、过户等后续事宜。由于相比2019年买房的时候，房产升值较多，卖方沈某一直推脱不予配合办理过户，王某遂将沈某诉至新罗区人民法院。

诉讼中，被告沈某同意退还已收房款，承担中介费及原告垫付的相关费用，但不愿意按照房款126万余元的25%计算违约金，并认为这种计算方式，产生31万余元的违约金明显过高。同时，王某申请对涉案房产依法进行评估，得出该房产市场价值174万余元，扣除以评估价值处置卖方负担主要交易税费后的评估净值为159万余元。

法院经审理认为，王某与沈某、某中介公司签订的《房地产经纪买卖合同》真实有效，各方应遵照执行。从违约的过错责任看，涉案合同系因沈某不配合房产过户导致合同无法履行，且沈某将涉案房产抵押给案外人并办理了他项权证，其违约的主观故意非常明显。从违约给买方带来的损失看，涉案房产经评估净值为159万余元，相比购房时售价126万余元，可得出涉案房产的增值金额为33万余元。结合沈某过错程度、王某损失，王某主张按照原房价126万余元的25%即31万余元计算违约金，不存在明显偏高，并不违反法律规定及双方约定，法院予以支持。对于沈某提出合同中约定的违约金标准过高要求予以调整的抗辩，法院不予采纳。

依照《中华人民共和国民法典》相关规定，新罗法院依法作出判决，判令沈某、王某、某中介公司签订的《房地产经纪买卖合同》解除，沈某返还王某购房款，支付中介服务佣金，承担违约金、诉讼保全费、房产评估费等。

根据《民法典》第五百八十五条规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，法律明确授予法官自由裁量权，依法调整违约金的数额。法官在判定违约金是否过高或过低时，将依据公平原则，以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，确定违约金条款是否合理。

当前，一些二手房卖方为了争取最大限度的经济利益，不惜反悔毁约，宁愿承担违约责任，也不愿意依约出售房屋，导致二手房房屋买卖合同纠纷增多。在此法官提醒：法律守护社会诚信，维护公平公正交易，不会让违约者因违约而获益。请二手房买卖的交易双方信守承诺，诚实履行合同，谨记：违法、违规或违约不仅得不到好处，反而会遭受巨大损失，自觉用法治思维，减少二手房买卖纠纷，共同促进二手房市场的良性发展。（通讯员 陈立烽 卢伟湘）