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业委会任期届满,签订的合同效力如何?

2016-12-06 15:00 来源:闽西新闻网

    闽西新闻网讯(通讯员 陈立烽 张婷婷)某小区业主委员会于2013年10月31日任期届满,但任期届满后,迟至2015年8月24日才选举产生新一届业主委员会及其成员。在此期间,原业主委员会的成员仍然掌管业委会的印章等重要材料,并对外与不知情的第三人签订《停车场道闸管理系统安装合同》,由第三人对小区停车场的道闸管理系统进行施工,并预付部分款项。后因小区选举产生了新一届业主委员会,新一届业主委员会要求第三人停止施工,并以“上一届业主委员会届满、新业主委员会未产生之前,上任业主委员会无权代为签订合同”的理由,诉至法院,请求确认合同无效,第三人返还小区业委会预付的款项。

    该案争议焦点在于:任期届满的业委会成员对外以业委会名义签订的合同效力应如何认定?一审法院认为上一届业主委员会的无权代理行为不必然导致合同无效,新的业主委员会的行为亦不能导致前任业主委员会的行为必然无效。施工方作为善意第三人,对合同相对方是否有权签订合同,没有必然的审查义务,故案涉合同合法有效,应当受到法律保护,判决:驳回该小区业委会的诉讼请求。一审宣判后,小区业委会不服,提起上诉。

    7月9日,福建省龙岩市中级人民法院经审理认为,依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,小区原业委会委员在任期届满后仍保管公章并对外以业委会的名义与不知情的善意相对人签订合同,该合同中所盖公章真实,合同相对人并无义务审查代表业委会的委员是否任期届满,且原业委会的财务人员向施工方预付了部分工程款,施工方作为合同相对人,完全有理由相信其系与业委会签订的合同,故案涉合同的效力应当予以确认。在合同合法有效的前提下,施工方收取的预付工程款已为履行合同义务采购设备并投入施工,该部分费用不应返还。据此,二审法院依法判决:驳回上诉,维持原判。

    因案件引发的提醒:目前,小区业委会任期届满后未能及时选举新一届业委会的现象大量存在,任期届满后,原业委会的印章管理、授权委托等材料也没有严格把控。小区业主委员会的选举和任期如果不规范,势必直接影响到广大业主的合法权利。提醒广大业主,应意识到自身合法权利与小区业主委员会的正常运行休戚相关,正确、及时的行使业主权利,不要怠于履行业主职责,业主委员会任期届满后一定要及时组织更迭选举,妥善管理、把控业委会的印章、授权委托书等资料。