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对楼市新风劲吹的思考

闽西新闻网http://www.mxrb.cn2015-04-10 15:15来源:闽西新闻网 字号:

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    □ 通讯员 林 彬

    上月底,央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。值得注意的是,同日,财政部发布个人住房转让营业税调整通知,二手房营业税免征期限由5年改成2年。

    一石激起千层浪。研读目前中央的做法,主要是以金融措施来稳定住房消费,意图也很清楚,虽然不能完全等同于2009年的刺激,但是意识到房地产不能崩盘,而且在GDP的目标下,房地产的拉动作用很重要。去年央行出台房贷新政和降息后,房贷利率虽开始下降,但销售依然不景气。整体销量下滑,库存居高不下,房地产投资无力。经济下行压力加大,地方政府土地出让金收入剧减,加剧地方财政和债务压力。长期而言,需求会否得到大幅提升,还是要看项目。只盯着增量项目来想办法解决是不够的,需要更多为已经形成的项目找到出路,在税费方面作出变革,才有助于老百姓卖旧房买新房,缓解库存压力,使得销售相对提升。当前市场量价回暖预期强烈,但是想让楼市像2009年那样火爆已经不可能,因为经历多次政策调整后,平稳健康发展已经是楼市主旋律。

    研读中央新政,对于楼市的影响来说,有哪几方面的可能呢?笔者以为,首先,从当前的情况看,中央层面在连续加大力量,房地产市场短期有回升的可能,但长期乏力。政策持续放松,开发企业在项目价格、产品包装上应该作出调整。价格上,一些位置和户型条件好的产品可能均价提升,一些清盘产品可能做优惠,作为营销策略,现在的情况下用这些手段,会有一定作用。其次,相对而言,改善型项目和改善性的户型产品,会由于需求的释放,使得销售相对提升。持续新政释放的购买人群更多是有改善性需求的客户。这群人预算相对高些,对面积、环境、地段、质量等方面要求也高,更具吸引力的产品才能得到市场青睐。再次,别墅等物业,因为不是市场主流,所以受政策的影响,相对较小。第四,营业税“5年改2年”属于重大利好。即个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。比降低首套房首付的意义还要重大,但是就二套首付而言,从六成降到四成,有一定意义,但意义不大,降到二、三成才有实际效果。同时我们也注意到,对于家庭购买二套房中的非普通住房,最低首付款比例未作调整。所以今年的贷款情况,笔者认为可能还是不容乐观。楼市新风劲吹,地产股大涨,不少股民欢天喜地。但政策在各城市的具体落地还需要一段时间,市场对政策的回应还有待观察。好时机还是要等到5月份看看。

[责任编辑:曾俊钦]

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